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熊市賣房難,A君近期深有體會。

受北京公積金新政影響,好幾個有意向的客戶貸款額度不夠,只能作罷。房子久未成交,A君有些沉不住氣了,中介趁機不斷試探:“姐,要不再降個10萬?”

2018年9月,北京頒布了“史上最嚴公積金貸款新政”,除“認房又認貸”外,公積金貸款每繳存一年可貸10萬元,繳存12年才可以貸到最高的120萬元。

A君的故事并非孤例。受公積金貸款新政影響,不少購房者可貸款額度大幅減少,加之市場清淡,索性放棄了購房。看房、購房意向減少,不少房主不得不一再下調掛牌價格以求快速成交。

更多城市正在跟隨北京的腳步。近日,長沙、石家莊、汕頭、淮北等多地印發公積金新政,調整方向均為收緊。

中原地產首席分析師張大偉指出,近期多地從根據收入計算貸款額度,調整為根據繳存余額計算貸款額度,這是明顯的政策收緊。選擇公積金貸款的人群大部分是自住需求,這一政策將對當地市場產生影響。

多地收緊公積金貸款

從政策細節來看,公積金貸款額度與實際繳存余額掛鉤、提高公積金貸款門檻、優先保障繳存職工本人購房需求、重視貸款申請人信用情況,成為多地政策調整的共同點。

近日,長沙市相關部門下發《關于進一步優化住房公積金貸款和提取政策有關問題的通知》,將于2019年2月1日起施行。要點包括:

公積金貸款資格,從“繳存公積金6個月以上”提高到“12月以上”;公積金可貸資金額度,按夫妻雙方賬戶余額之和12-20倍計算,倍數數值取決于貸款占購房款總比例,只有當比例低于75%時,才能到達20倍;此外,公積金提取條件也明顯收緊。

長沙市此前已經兩次收緊公積金貸款政策。2018年6月,為配合樓市調控,長沙市取消了公積金貸款最低20萬元貸款額度的規定,并將公積金貸款二套首付由45%提高到60%。2018年10月31日,長沙市暫停異地公積金貸款業務。

2018年12月28日,汕頭市住房公積金管理中心發布《關于調整汕頭市住房公積金提取政策的通知》,將公積金貸款購房使用范圍限制在職工公積金繳存地或戶籍所在地,同時大幅調低了租房提取公積金的額度。

同日,石家莊市發布新規,停止辦理公積金貸款置換個人住房商業貸款業務。

同日,安徽省淮北市發布公積金新政,對公積金貸款使用范圍做出限制。其中,暫停辦理房屋使用年限在35年(含)以上的住房公積金二手房貸款;直系親屬之間買賣二手房,不予辦理住房公積金貸款業務。此外,對于二套房使用公積金貸款的,首付比例也較以往有所提高。

此外,多地公積金管理中心均明確,個人信用情況也將影響申請公積金貸款的結果。

公積金資金面臨一定壓力

為何要收緊?多位地產研究人士表示,大幅收緊公積金政策的地區,往往是公積金資金面臨一定壓力的地區。

這一點與近日陜西省安康市住房公積金管理中心發布的《2019安康住房公積金新政解讀》透露出的信息相符。

安康市規定,自2019年1月1日起全面停止裝修貸款,凡使用過2次(含2次)以上公積金貸款的繳存職工,不得再次申請公積金貸款。

《解讀》指出,2018年以來,安康市住房公積金使用需求激增,全年提取近9億元,發放貸款10.5億元,導致現金存量不足。2019年公積金使用需求達24億元,遠遠超出預期投放規模,全市可承受的資金規模僅為10億元左右,供需矛盾還比較突出。要使有限的資金精準地投放到剛需人群,確保公積金安全平穩運行,是這次政策調整的原因和目的所在。

《解讀》表示,本次政策調整受影響較大的主要是已經享受過兩次公積金貸款的職工,這類職工就不能再次申請貸款了。這是住建部在開展風險隱患排查中,要求各地必須整改的事項。安康市住房公積金管理中心對此加以規范。

可能會加速當地樓市調整

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,降準之后,市場資金有所寬裕,但公積金資金池本身變動不大,從開源節流的角度,對一些違規使用公積金的做法需要嚴格管控。加強征信方面的規定,主要是要求購房者需及時償付本息,是為了嚴肅公積金貸款紀律,防范公積金貸款惡化。這都是多地收緊公積金貸款政策的原因。 整體來看,公積金政策收緊將對當地市場起到降溫作用,但部分準備購房的剛需可能會遭到“誤傷”。

張大偉表示,公積金政策是樓市非常重要的信貸政策。2018年9月北京收緊了公積金政策,是導致北京房價2018年年末再次下調的主要原因。使用公積金貸款的大多是剛需人群,公積金政策收緊肯定會對當地購房需求有所打壓。各地公積金貸款收緊明顯的情況下,部分需求會轉移至商業貸款。臨近農歷新年,銀行資金面整體仍較為緊張。 公積金貸款政策收緊可能會短期內加速當地樓市的調整。

不過,這項政策的中長期影響,還要看其他政策執行程度,包括商業貸款利率水平,以及市場供應量等等。 (記者:張玉潔)

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來源:中國證券報

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